Urgent de faire réviser le taux de votre crédit ?

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La forte baisse des taux doit vous inciter à faire réviser le taux de votre crédit hypothécaire, ont annoncé les médias. Cela en vaudrait-il la peine dans votre cas ? Pour les seuls crédits au logement ou aussi les crédits professionnels ?

Une forte baisse des taux. Les taux d’intérêt ont fort baissé sur les marchés internationaux ce printemps. Depuis mai/juin 2014, on est aussi quasi sûr que ces taux bas se maintiendront encore quelques années. De ce fait, les banques sont depuis lors enclines à traduire cette tendance dans des taux plus bas pour les nouveaux crédits qu’elles accordent, y compris à long terme.

Le coût ? Une telle révision ne se fait pas ainsi. Si vous voulez refinancer à un taux moindre votre crédit actuel conclu à un taux fixe élevé, votre banque vous comptera des frais de dossier et une indemnité de remploi (la pénalité de trois mois d’intérêt que la loi l’autorise à vous compter en cas de remboursement anticipé de votre crédit).

Plus coûteux si vous changez de banque. Si vous refinancez votre crédit au logement dans une autre banque, vous aurez des frais hypothécaires en plus. En effet, vous devrez faire radier l’hypothèque de votre banque actuelle et en constituer une pour la nouvelle. Comptez ± 4 000 € de frais en plus pour ainsi convertir une hypothèque garantissant un crédit de 100 000 €.

Intéressant ? Pour chiffrer correctement l’économie que vous réalisez en refinançant votre crédit en cours, vous devez en fait ajouter tous les frais de refinancement au solde restant dû de ce crédit et amortir le montant obtenu sur sa durée. L’opération n’est intéressante que si les remboursements du nouveau crédit sont moindres.

Conseil. Si vous avez des fonds propres suffisants et ne devez pas emprunter aussi les frais de refinancement, ce sera plus vite avantageux.

Une réduction d’au moins 0,5 % à votre banque. Vous avez p.ex. contracté voici cinq ans un crédit au logement de 100 000 € à du 4,25 % fixe sur 20 ans. Si vous le refinancez auprès de votre banque à du 3,75 %, vous économisez quelque 10 € chaque mois et économisez au total, sur les 15 ans restant à courir, quelque 3 500 € d’intérêts, en ayant eu ± 1 200 € de frais de refinancement. Si vous négociez un taux de 3 %, vous payez 40 € de moins chaque mois et économisez en tout quelque 9 000 € d’intérêts. Cela en vaut la peine !

Conseil. Plus longue est la durée restant à courir du crédit, meilleur sera le résultat de son refinancement.

Une réduction de plus de 1 % dans une autre banque. Vu les frais hypothécaires élevés à débourser, vous devez obtenir une réduction d’au moins 1 % auprès d’une autre banque pour en tirer profit. Et encore…

Et aussi pour un crédit professionnel ?

Non ! Votre banque ne doit limiter à six mois d’intérêts la pénalité qu’elle vous compte que pour les nouveaux crédits de 2014. Si votre crédit professionnel est antérieur et que votre banque s’en tient à sa clause «funding loss», cette pénalité vous coûtera plus que l’avantage à retirer d’un refinancement.

Conseil. Si vous financez des investissements par des avances à terme fixe («straight loans»), il vaudrait sans doute mieux passer à un crédit d’une durée de cinq à dix ans.

En conclusion, si vous avez conclu un crédit au logement à un taux fixe supérieur à 4 % ces dernières années, insistez auprès de votre banque pour le refinancer. Les frais seront en principe bien inférieurs à l’économie réalisée. C’est par contre rarement une option pour les crédits professionnels, vu la clause de «funding loss».

Sources : astuces et conseils

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